경매 초보자가 꼭 알아야 할 5가지 필수 지식
경매 초보자라면 꼭 알아야 할 5가지 필수 지식! 부동산 경매, 단 한번도 해보지 않으셨다면 이 글로 아주 쉽게 설명 드리겠습니다. 경매는 훨씬 싸게 자산을 살 수 있지만 정확히 모른다면 반대로 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 초보자라면 꼭 이 5가지 지식을 체크해두셔야 합니다.
1. 물건검색
경매의 시작은 좋은 물건을 찾는 것부터 시작됩니다. 내가 물건을 직접 찾아 내는 게 아니라 경매 공고에 올라온 물건 중 내게 맞는 물건을 찾는 게 핵심인데요.
일반적으로 보통 유료 경매 사이트를 많이 결제해서 쓰십니다. 대표적인 유료 결제 사이트는 지지옥션, 스피드옥션, 굿옥션, 탱크옥션, 경매마당 등이 있습니다. 대표적인 유료 결제 사이트 5개에 대해서는 다음 글에서 자세히 설명 드리겠습니다.
물론 금액이 부담스러우시다면 대법원 경매 사이트에서도 무료로 확인 가능합니다. 다만, 아무래도 정부 사이트이다 보니 사이트 UI가 많이 불편하다는 단점은 있습니다.
물건을 검색할 때의 핵심은 당연히 ‘가격‘입니다. 내가 가진 금액에서 최대 5배 이내에서 검색하셔야 합니다. 그래야 내 돈과 함께 대출을 받았을 때 감당 가능한 가격이기 때문입니다.
물론 내가 가진 금액의 5배는 낙찰가를 기준으로 말씀 드린겁니다. 만약 내가 가진 돈이 3천만 원이라면 3천만 원의 5배인 약 1억 5천만 원 낙찰가 이내에서 물건을 검색하셔야 합니다. 그렇다면 최저가 기준으로는 약 1억 ~ 1억 2천만 원 정도의 물건을 찾으신다면 1억 5천만 원 이내에서 충분히 낙찰 가능합니다.
2. 권리 분석
가격대에 맞는 물건을 찾았다면, 다음은 이 물건에 들어가도 되는지 권리 분석이 필요합니다. 경매는 이 권리 분석 때문에 위험하다는 인식이 있는 겁니다. 하지만 우리가 걱정할만한 복잡한 물건을 굳이 들어가지 않아도 됩니다. 위험하고 복잡한 권리 관계가 얽혀있는 물건에 들어가지 않더라도 충분히 수익을 내실 수 있습니다.
권리 분석 시 꼭 확인할 내용
- 선순위 권리(소멸 기준 등기 확인)
- 대항력있는 임차인 여부
- 관리비, 세금 등 체납여부
초보자라면 위 3가지 내용만 확인하고 안전한 물건만 들어가셔도 괜찮습니다.
3. 현장 임장
경매 정보지만 믿고 임장을 가지 않는다면 큰 손해를 볼 수도, 거꾸로 큰 이득을 얻을 수 있습니다. 그만큼 임장은 중요한데요. 솔직히 아파트라면 임장을 가보지 않으셔도 괜찮습니다. 다만, 초기 투자금이 부족한 초보자일수록 대부분 빌라 위주로 보실 텐데요. 빌라 라면 꼭 임장을 가셔야 합니다.
일례로 저의 경우 경매 정보지 에는 전용 59㎡라고 나와있는 빌라가 현장 임장을 가보니 무려 60평 짜리의 복층 빌라 였습니다. 저는 임장을 통해 해당 사실을 알고 낙찰을 받아 약 6,000만원의 매도차익을 얻은 경험이 있습니다.
임장을 가신다면 몇가지 체크하실 것들이 있는데요. 건물의 외관상태, 빌라의 관리 상태, 실거주자 여부, 주변 생활환경 등을 체크하셔야 합니다.
4. 입찰 및 대출
물건을 찾고, 권리분석 상 안전한 물건이라 파악되셔서 임장까지 다녀오셨다면 이제는 입찰을 하셔야 합니다. 입찰은 경매의 하이라이트라고 할 수 있습니다. 경매라는 건 입찰을 하는 순간 수익률이 정해집니다. 즉, 입찰이 경매의 시작과 끝이라고 볼 수 있습니다.
내가 충분히 감당할 수 있는 금액이면서 동시에 충분한 수익을 낼 수 있는 금액을 적는게 핵심입니다. 가끔 패찰을 계속 하시다보면 낙찰을 위한 낙찰을 받는 분들이 있습니다.
10번 패찰을 하더라도 핵심은 수익이 나는 금액으로 입찰을 하시는게 중요합니다.
보통 감7 낙8이라고 불리는 대출공식이 적용되는데요. 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 중 작은금액으로 대출이 나오는 경우가 많습니다. 내가 감당 가능한 자금과 대출한도를 계산하셔서 무리 없이 수익이 나는 입찰가를 정하세요.
5. 명도
낙찰의 마지막은 명도 입니다. 기존 점유자를 내보내는 과정을 ‘명도’라고 부르는데요. 사실 기존 점유자 입장에서는 좋지 않은 사정으로 나가게 되는 경우가 많기 때문에 저항이 쎈 경우가 많습니다. 하지만 다양한 명도 경험을 통해 얻은 결론은 하나 입니다.
결국 시간은 낙찰자의 편입니다. 수십 건의 경매를 진행 하는 동안 강제집행까지 간 경우는 단 1번도 없습니다. 결국 대부분 명도합의서 작성을 통해서 합의해서 나가시는 경우가 많습니다.
결론
결론적으로 경매라는 건 수 많은 투자방식 중 하나일 뿐입니다. 하지만 이만큼 효율적이고 절대적으로 큰 수익을 얻을 수 있는 방법은 많지 않습니다. 경매 조금만 공부해보면 아주 매력적인 투자처입니다.
물건 검색 ➡️ 권리분석 ➡️ 현장 임장 ➡️ 입찰 및 대출 ➡️ 명도
이 5단계의 프로세스로 공부를 시작한다면 경매로 돈을 버는 것 크게 어렵지 않습니다. 초보자라면 서두르지 말고, 하나씩 경험을 쌓아가며 경매 공부를 시작해보시길 바랍니다.
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